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引用 牛刀:2008年房价赌局不为人知的秘密  

2010-09-05 10:59:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引用

牛刀牛刀:2008年房价赌局不为人知的秘密

牛刀:2008年房价赌局不为人知的秘密

 

 

今年的926日,是深圳特区30周年纪念日,网友们又把我评为“深圳特区3010大最受争议的人物”之一,在投票区提及的主要是2008年的那场关于房价的赌局。现在,时过境迁,我觉得有必要公布当时我为什么会获胜的几个关键点,这是两年来无论多少记者向我追问我都没有回答的问题。

 

在当时,无论徐教授多么高明,但是,他都不熟悉深圳。而我们身在深圳的人,几乎对深圳或多或少都有一些爱恨交加。俗话说,爱之越深,恨之越切。所以,深圳报业集团的同仁不管性格如何,大多奋勇献身自己的职业。我在这样的环境中工作了5年,研究房地产市场的变化,就成了我多年的积累。我想也能给现在的买房人一些判断价格趋势的指引。

 

20077月初,徐教授在深圳的观点通过媒体传播后,在深圳引起了很大的反响。当时,我只是站出来反驳他的观点,而且,反驳的理由也很表面,主要是指深港两地房价不可类比,人均GDP和实际购买力完全不一样,所以,房价产生的差距也非常正常。奇怪的是,我的反驳为何偏偏就让徐教授看见了,他于是作了一个回应,并提出如果明年的这个时候房价比现在高,那将怎么办?

 

这样其实就是准备向我挑战,而且,看得出来,徐教授非常自信。当然,他当时是一个有着“中国民间银行之父”之称的鼎鼎大名的教授,不仅头顶中国最高学府北京大学的桂冠,还是加拿大安大略大学的终身教授。我等只是刚刚学会用拼音打字的网络写手,如何能较真?因此,我当时召集了我的助手们,一起来研究,看看能不能回应教授的挑战。

 

很显然,当时面临的问题是,深圳房价从没有下降过,究竟房价会不会下降的问题?大家心里都没有数,我都有些绝望了。深夜,我根据我的直觉,给大家提了一个问题,那就是在政策层面没有大的改观的情况下,房价受什么因素影响,涨跌之间有没有一个临界点?这个问题启发了大家的思维。

 

当时有三个因素对我有利:一是国八条刚刚执行,政府颁布9070的政策会影响明年房价结构性下降,因为普通住宅供应量在增大;二是来深圳的白领和打工一族来深圳赚钱的多,安居成本太高,很多人赚了钱就想回老家,没多少人想买房子;三是那是最大的购买力是香港人,公务员等都很少买房子,更没有什么保值的概念。

 

所以,我们如果回应徐教授,最重要的是要找到房价涨跌的临界点。那么,这个临界点我们是怎么来找到的呢?我们把2004年以来每一年深圳房地产的资金、销售、库存、房价、房贷余额和土地情况的重要数据全部找了出来,作了一个分析,对三年的各类数据加权平均,取其中值,最后确认了房价涨跌预测值的临界点是新房存量,在北京叫做现房存量。

 

2004年以来,深圳历年新房存量在3万套左右,20077月已经突破了4万套。根据我们的测算,低于4万套的50%,房价就要上涨;高于4万套的30%,房价就要下降。这是我们当时花了两天两夜的时间研究出来的成果,能不能得到市场的验证,我们还不知道。如果我们认为房价要下降,那么,到20087月,深圳新房存量应该突破52000套。开发商资金链会断裂,所以,守不住价格。

 

当然,我最后确认房价一年会下降的主要因素还是市场的因素,并因此回应了徐教授。现在想来,寻找房价涨跌的临界点的方法是正确的,所以,尽管没有过多的研究政策和货币的变化,也没有影响我们的判断。这次回应后,我和徐教授有过两次相遇,大家彼此都没有提及房价赌局的事。

 

20085月下旬,徐教授在博鳌接受记者采访时,主动谈起了房价赌局,并认为我一定会输。舆论于是穷追不放,一直持续到赌局揭晓。那时,深圳新房存量已经突破了56000套,深圳房价已经整体大跌。而徐教授则根本没关注深圳房价的走势,直到7月上旬,南方都市报记者告诉他,深圳房价已经在下降,他才醒悟过来,开始登报道歉。

 

现在深圳新房存量在2,2万套附近徘徊5个月后,上周新房存量猛增到2.9万套。根据我对深圳今年后四个月的开盘量分析,将有4万余套住宅推向市场,而按照现在平均一天120套左右的销量,只能销售14000套左右,新房存量将在年底突破5.4万套。所以,深圳未来房价整体下降的趋势已经明朗,只有降价增大销量,才能延缓泡沫破灭的时间。

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