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【引用】牛刀:京沪两地的房价拐点还没出现  

2011-05-27 17:40:18|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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牛刀:京沪两地的房价拐点还没出现

 

524日,答记者问。

 

记者:有数据表明,由于受到政策调控的影响,北京从4月开始二手房挂牌价格环比下降,新房的价格也出现了明显的下降。有专家预测北京楼市将在9个月之后迎来拐点,房价下跌幅度预计达到15%。由以上北京的这些情况,请您分析一下上海楼市的情况,上海楼市会否也因调控加码迎来拐点?拐点将何时到来?请做稍具体的分析。

 

牛刀:你的那些数据看似真实,其实是虚的。京沪两地都一样,房价拐点的影子都没有。房价出现拐点起码有3个特征:

 

第一个特征是供求关系发生逆转。2008年房价下降时,京沪两地新房存量都达到历史极限,北京叫期房,超过16万套;上海叫做现房,超过20万套;深圳叫做新房,超过5万套。供应量超过极限,而市场需求量严重不足,开发商库存太高,资金压力很大,才会产生降价的现象。

现在北京上海两地,开发商完全没有库存的压力,基本处在无房可卖的状态。北京期房不到8万套,深圳仅仅只有2.1万套,上海不足10万套。而想买房的群体是大量的,再加上2009年滥发货币根本没有回收多少,资金面没有问题,现在是因为限购,只是成交量下降,房价降不了。因为供求关系没有逆转。

 

第二个特征是断供和退房潮发生。一线城市买房人,只要买到了房子,你就是打死他他都不会降价卖房,这种心态怎么可能促使二手房挂牌价普降,个别人临时要钱用降价卖房的情况随时都会有,不能把这种社会现象,当做市场现象来解读。

只有断供和退房潮发生,房价上涨的预期才会被市场打破,产生反向思维。这点在2008年最为鲜明,一二线城市大量楼盘产生退房现象。现在,因为有2008年政府救房价在先,谁也不相信政府真降房价,可以说,政府在市场上完全失信,不可能再产生大规模退房潮,目前市场上连退房的迹象都没有。政府失信于市场后,重新建立信誉是要很长时间。这帮宏观经济的决策者以为自己欺骗市场,为所欲为,还能取得市场诚信,那是痴心妄想。

 

第三个是开发商出现烂尾楼和破产。因为开发商对未来预期没有打破,很多开发商即使资金链已经很危险,但是,他们通过各种渠道各种方法去融资,设法往下撑。比方说向房地产信托融资,现在房地产信托收益已经超过18%,很快突破20%;民间借贷利率不断攀升,很多都是开发商大量融资所致。死撑,绝不降价。

2008年,万科在深圳龙岗项目都被迫停工,楼盘烂尾。原因就是,开发商认为楼盘做好后卖不出去,这才会停工的。现在,市场上还没有什么开发商预期房子做好卖不出去的。

 

以上三大特征,都没有出现,说拐点,为时尚早。

 

记者:目前上海楼市仍出于僵持阶段,您预计上海楼市将何时回暖?房价是否会出现明显的下降?

 

牛刀:只要政府就这么撑下去,房价真正的下降,是2012年的事。今年,上海楼市也无法回暖,会一直僵持。所以,我说2011年中国宏观经济关键字是,耗。大家耗下去。2012年,房价会普降,但是降幅有限。一直要耗到2013年政府换届以后,才会有明朗的态势。那时,开发商的预期才会彻底打破,而且,是彻底没希望维持暴利,才会放弃死撑房价了。

新的政府会一直将房价打到底部,然后,三五年后,慢慢复苏。在房价下降这个过程中,建立新的住房制度,包括理顺税制,减少苛捐杂税,建立真正能够调节社会财富的适合中国的住宅税制。如果3600万套保障房有明显成效,政府将会列入制度建设内容之一,作为国家根本大法肯定下来,在比例上向新加坡和美国靠齐,争取能做到80%以上,商品住宅供应量保持20%的水准,中国方能太平十年。

 

 

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